U C H W A Ł A      nr ......................

Rady  Miejskiej  Wodzisławia Śląskiego

z  dnia ..........................

w  sprawie :   uchwalenia  wieloletniego  programu  gospodarowania 

                        mieszkaniowym  zasobem  Wodzisławia  Śląskiego

Na podstawie  art.21 ust.1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.Nr 71 poz. 733  z późniejszymi zmianami) oraz  art.18 ust.2 pkt 15  ustawy z dnia 8.03.1990r. o samorządzie gminnym ( tekst jedn. Dz.U. z 2001r. Nr 142, poz.1591 z późniejszymi zmianami)

Rada Miejska Wodzisławia Śląskiego

uchwala, co następuje:

§ 1

Przyjmuje się wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Wodzisław Śląski zgodnie z załącznikiem do uchwały .

§ 2

Wykonanie uchwały powierza się Prezydentowi Miasta Wodzisławia Śląskiego.

§ 3

Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

                                                                                   Załącznik

                                                                                   do uchwały nr .....................

                                                                                   Rady Miejskiej Wodzisławia Śl.

WIELOLETNI PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY WODZISŁAW ŚLĄSKI

Rozdział I

ANALIZA AKTUALNEGO  STANU MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY WODZISŁAW ŚLĄSKI ORAZ PROGNOZA DOTYCZĄCA JEGO WZROSTU Z PODZIAŁEM NA LOKALE MIESZKALNE PEŁNOSTANDARDOWE, NIEPEŁNOSTANDARDOWE I LOKALE SOCJALNE

§ 1.1.Gmina Wodzisław Śląski utrzymuje zasób mieszkaniowy na poziomie umożliwiającym tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej i przeznacza lokale mieszkalne lub socjalne dla osób ubiegających się o przydział lokalu z zasobu gminy które spełniają kryteria określone w uchwale dotyczącej zasad gospodarowania tym zasobem lub oczekują na przydział lokalu socjalnego w oparciu o prawomocny wyrok sądu.

2.Stan zasobu mieszkaniowego gminy na dzień 31.12.2004r. przedstawia tabela nr 1.

§ 2.1.Celem podjęcia działań zmierzających do wydzielenia zasobu lokali socjalnych wydziela się budynki, w których lokale zwolnione przez dotychczasowego najemcę przeznaczone będą na lokale socjalne.

2.Wykaz lokali, o których mowa w pkt.1 obrazuje tabela nr 2.

§ 3.1.Celem prawidłowego gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy z mieszkaniowego zasobu gminy przeznacza się:

1/ 80% lokali- dla osób niemających zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych,

    które złożyły stosowne wnioski o przydział lokalu

2/ 5%lokali – dla osób posiadających wysokie kwalifikacje zawodowe,

3/ 15%lokali – z przeznaczeniem na mieszkania chronione lub na realizację

    gminnego programu wychodzenia z bezdomności.

§ 4.1.Przyjmuje się za celowe i konieczne zmniejszenie niedoboru lokali mieszkalnych i tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych  członków wspólnoty samorządowej- przez których rozumie się mieszkańców gminy, zakładając jednocześnie, że w okresie objętym wieloletnim programem gospodarowania mieszkaniowym  zasobem Gminy Wodzisław Śląski. następować będzie stały i w miarę systematyczny wzrost liczby lokali tworzących ten zasób, w tym przede wszystkim zwiększony zostanie zasób lokali socjalnych.

2.      Powiększenie zasobu mieszkaniowego i zasobu lokali socjalnych w kolejnych  latach będzie realizowane w szczególności poprzez: :

a/ przekwalifikowania lokali mieszkalnych pełnostandardowych na lokale 

    socjalne,

b/ przejęcia budynków na podstawie obowiązujących przepisów, celem

    adaptacji na lokale mieszkalne i lokale socjalne,

c/  adaptację budynków komunalnych na cele mieszkaniowe w tym lokale  

     socjalne

d/  nowe budownictwo komunalne  w miarę możliwości budżetowych.

3.      Prognozę zmian w wielkości  mieszkaniowego zasobu gminy w okresie obowiązywania niniejszego programu obrazuje tabela nr 3.

Rozdział II

STAN TECHNICZNY ZASOBU MIESZKANIOWEGO  GMINY WODZISŁAW ŚLĄSKI ORAZ ANALIZA POTRZEB REMONTOWYCH  I MODERNIZACJI WYNIKAJĄCA ZE STANU TECHNICZNEGO

§ 5.1.Za celowe i konieczne uznaje się przeprowadzenie w większości budynków stanowiących własność i współwłasność Gminy Wodzisław Śląski napraw głównych i remontów bieżących w takim zakresie, aby ze względu na ich stan techniczny budynki te mogły w okresie obowiązywania niniejszego programu osiągnąć jak najlepszy stan techniczny. Zakłada się systematyczną poprawę stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy.

      2. Aktualny stan techniczny mieszkaniowego zasobu  gminy obrazuje tabela nr 4.

3.Priorytetem remontów budynków i lokali będzie usuwanie stanów awaryjnych zagrażających życiu i bezpieczeństwu ludności oraz konstrukcji technicznej budynków.

4.Partycypacja Gminy Wodzisław Śląski w remontach budynków stanowiących współwłasność odbywać się będzie w zakresie określonym uchwałami wspólnot mieszkaniowych a w stosunku do budynków gdzie gmina jest  100% właścicielem do wysokości kwot przyjętych w budżecie gminy danego roku na ten cel.

5.Szczegółowe potrzeby remontowe nieruchomości stanowiących własność i współwłasność gminy określane będą w oparciu o przeglądy stanu technicznego budynków odrębnie w każdym kolejnym roku kalendarzowym objętym niniejszym programem.

6.Za cel polityki remontowej nieruchomości przyjmuje się:

a/ maksymalizację efektów remontowych i modernizacyjnych oraz doprowadzenie do jednolitych standardów technicznych budynków stanowiących mieszkaniowy zasób gminy,

b/ wytyczanie zasadniczych kierunków w dziedzinie remontów mieszkaniowego zasoby gminy a także tworzenie ram działalności dla podmiotów odpowiedzialnych za stan techniczny zasobu oraz świadczonych usług pozwalających na optymalizację wydatkowania ograniczonych środków finansowych gminy,

7.Analiza potrzeb remontowych i modernizacji budynków stanowiących  własność i współwłasność Gminy Wodzisław Śląski wynikająca ze stanu technicznego budynków a także potrzeby remontowe lokali tworzących mieszkaniowy zasób Gminy Wodzisław Śląski  oddawanych w najem przedstawia tabela nr 5.

Rozdział III

ANALIZA POTRZEB FINANSOWYCH I ŹRÓDEŁ FINANSOWANIA GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ W ODNIESIENIU DO MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY WODZISŁAW ŚLĄSKI

     § 6.1.Wielkość środków finansowych niezbędnych do zrealizowania założeń wynikających z przyjętej polityki inwestycyjnej i remontowej obrazuje tabela nr 6.

§ 7. 1. Finansowanie napraw głównych  nieruchomości stanowiących własność i współwłasność gminy odbywać się będzie ze środków Gminy Wodzisław Śląski  ujętych w budżecie na dany rok kalendarzowy.

2.Źródła finansowania w kolejnych latach obejmują:

1/ wpływy z czynszów z najmów lokali mieszkalnych

2/ wpływy z czynszów z najmu lokali użytkowych

3/ wpływy z odszkodowań

4/ dotacje z budżetu gminy w tym dotacje celowe

5/ kredyty

6/ dotacje z Unii Europejskiej pozyskiwane w ramach programów

7/ inne źródła finansowania przewidziane przepisami prawa

3.Priorytetem  dla gospodarki mieszkaniowej w okresie obowiązywania programu będzie wprowadzenie równoważącej się struktury dochodów i wydatków.

4.Dopuszcza się, iż w okresie obowiązywania wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Wodzisław Śląsk, możliwe będzie udzielanie pomocy dla wspólnot mieszkaniowych gdzie gmina posiada swoje udziały poprzez współfinansowanie projektów remontowo-modernizacyjnych w ramach posiadanych udziałów i środków finansowych do wysokości tych udziałów.

§ 8.1 Dążąc do realizacji celów określonych w niniejszym programie zmierzających do stałego podnoszenia liczby i standardu posiadanego zasobu mieszkaniowego, zakłada się stały i systematyczny wzrost wydatków na ten cel, do wysokości środków finansowych określonych w  budżecie gminy.

1.Przewiduje się, iż wydatki na utrzymanie mieszkaniowego zasobu gminy będą wzrastały corocznie zgodnie ze wzrostem stawki bazowej czynszu w mieszkaniowym zasobie gminy.

2.W przypadku utrzymania nieruchomości wspólnych, zakłada się obniżenie kosztów zarządu, przy jednoczesnym podwyższeniu środków przeznaczonych na fundusze remontowe – celem zahamowania dekapitalizacji zasobów.

3.Wysokość środków finansowych niezbędnych do zabezpieczenia wydatków na remonty i modernizację mieszkaniowego zasobu gminy z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji , koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków a także koszty zarządu nieruchomością wspólną przedstawia tabela nr 7.

4.Przyjmuje się, iż wydatki na cele, o których mowa w programie będą się kształtować na poziomie zobrazowanym w tabeli nr 7a z zastrzeżeniem, iż wszelkie podane wartości są wartościami szacunkowymi i w zależności od czynników zewnętrznych m.in. takich jak  sytuacja gospodarcza gminy , mogą ulec wahaniom.

5.W przypadku, gdy w danym roku kalendarzowym pojawią się w budżecie gminy wolne środki finansowe, mogą one w oparciu o odrębną uchwałę zostać przeznaczone na realizację celów określonych niniejszym programem.

Rozdział IV

SPRZEDAŻ LOKALI WCHODZĄCYCH W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY WODZISŁAW ŚLĄSKI

    § 9.1 Zakłada się, iż sprzedaż lokali mieszkalnych wchodzących w skład

     mieszkaniowego zasobu Gminy Wodzisław Śląski odbywać się będzie na

     zasadach określonych odrębną uchwałą Rady Miejskiej

2.Celem sprzedaży lokali mieszkalnych powinno być:

-         racjonalne gospodarowanie mieszkaniowym zasobem gminy,

-         szeroka prywatyzacja zasobu mieszkaniowego

-         pozyskiwanie środków na podnoszenie standardów zasobów i nowe budownictwo

3.Prywatyzacja zasobu polegać będzie na kontynuowaniu obecnej formy zbywania lokali tj. na możliwości wykupu lokali mieszkalnych przez ich najemców , sprzedaż wolnych lokali w drodze przetargu oraz dążenie do sprzedaży mieszkań w budynkach gdzie udział gminy jest najniższy, to znaczy poniżej 80 % (sprzedaż wszystkich mieszkań w budynku).

4.Planowaną sprzedaż lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy od roku 2005 do roku 2009  obrazuje tabela nr 8.

5.O wykup najmowanego lokalu nie  mogą ubiegać się osoby, które zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, zajmują komunalne lokale wyodrębnione z mieszkaniowego  zasobu Gminy Wodzisław Śląski jako lokale socjalne a także najemcy lokali w budynkach wyłączonych ze sprzedaży ujętych w tabeli nr 8a.

6.Zakłada się, że w celu prawidłowej realizacji polityki dotyczącej zbywania lokali mieszkalnych opracowane zostaną szczegółowe zasady dotyczące szybkiej inwentaryzacji budynków mieszkalnych.

Rozdział V

ZARZĄDZANIE  LOKALAMI I BUDYNKAMI WCHODZĄCYMI W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY WODZISŁAW ŚLĄSKI

§ 10.1. Zarządzanie lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy definiuje się jako podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkich czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w nieruchomość.

2.Zarządzanie zasobem mieszkaniowym gminy prowadzone jest w sposób bezpośredni, który jest możliwy jedynie przy pełnieniu tych obowiązków przez jednostkę organizacyjna gminy-zakład budżetowy gminy. Bezpośredni nadzór nad głównym, gospodarczymi i społecznymi kierunkami działalności zakładu  będzie sprawować samorząd jako jednostka nadrzędna.

3.Czynności związane z zarządzaniem nieruchomościami dla mieszkaniowego zasobu gminy Wodzisław Śląski wykonywać będzie Zakład Gospodarki Mieszkaniowej i Remontowej- zakład budżetowy lub w przypadku podjęcia decyzji dotyczących ewentualnych  zmian sposobu zarządzania inny podmiot prawny wybrany w drodze postępowania przetargowego na zasadach określonych w ustawie  prawo o zamówieniach publicznych.

4.Zakład Gospodarki Mieszkaniowej i Remontowej-zakład budżetowy zarządza w imieniu gminy nieruchomościami stanowiącymi własność gminy i własność wspólnot mieszkaniowych, członkiem których jest gmina a także w oparciu o stosowne umowy z innymi wspólnotami mieszkaniowymi.

5.Zakres kompetencji zakładu budżetowego pn. Zakład Gospodarki Mieszkaniowej i Remontowej przedstawia tabela nr 9

6.Zakłada się iż w okresie obowiązywania niniejszego programu  mogą  zostać podjęte działania zmierzające do opracowania zmiany  zasad i kierunków restrukturyzacji zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w zakresie:

      - zarządzania budynkami komunalnymi,

      - zarządzania częścią wspólną nieruchomości w budynkach stanowiących

         współwłasność gminy,

      - zarządzania budynkami , które przejmowane będą na stan gminy

7.Za cel opracowania przewidywanych zmian zasad zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy uznaje się poprawę jakości i efektywności  świadczonych usług w zakresie gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wodzisław Śląski.

Rozdział VI

ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ

§ 11.1 Zakłada się, iż w celu prowadzenia właściwej gospodarki lokalami    mieszkalnymi, należytego utrzymania technicznego budynków mieszkalnych, podniesienia standardu technicznego całego zasobu  mieszkaniowego gminy a w efekcie poprawy warunków mieszkaniowych najemców lokali komunalnych przyjmuje się do realizacji zasady polityki czynszowej dla mieszkaniowego zasobu Gminy Wodzisław Śląski wynikające z niniejszego programu i obowiązujących uchwał Rady Miejskiej

2.Czynsz obejmuje: podatek od nieruchomości, koszty administrowania, konserwacji i utrzymania technicznego budynku w tym remonty , koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania w tym opłaty za utrzymanie czystości, energię elektryczną, oraz opłaty publiczno-prawne.

3.Najemca oprócz czynszu jest obowiązany do uiszczania opłat związanych z

      eksploatacją mieszkania a niezależnych od właściciela tj. opłat za dostawę do

      lokalu energii cieplnej i elektrycznej, gazu i wody oraz odbiór nieczystości

      płynnych i stałych w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej

      odrębnej umowy .

§ 11.2 Przewiduje się możliwość stosowania obniżonej stawki bazowej czynszu w stosunku do najemców o niskich dochodach dopiero z chwilą, gdy stawka bazowa czynszu osiągnie 2,5 % wartości odtworzeniowej.

§ 12.1 Ustala się następujące rodzaje czynszów dla mieszkaniowego zasobu gminy:

1/ czynsz za lokale mieszkalne pełnostandardowe,

2/ czynsz za lokale socjalne

3/ czynsz wolny

2. Szczegółowe zasady polityki czynszowej w szczególności wysokość stawek czynszowych, zasady ich zmian realizowane są zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów o których mowa w § 11 uchwały.

§ 13. Wzajemne obowiązki wynajmującego i najemcy w zakresie utrzymania przedmiotu najmu w należytym stanie technicznym realizowane są zgodnie z zapisami przewidzianymi w Kodeksie cywilnym w części dotyczącej najmu lokali mieszkalnych a także w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Rozdział VII

OPIS INNYCH DZIAŁAŃ MAJĄCYCH NA CELU POPRAWĘ WYKORZYSTANIA I RACJONALIZAJĘ GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY WODZISŁAW ŚLĄSKI

 §14.1 W celu poprawy wykorzystania i racjonalizacji gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy planuje się w okresie obowiązywania niniejszego programu:

1/ wypowiadanie umów najmu osobom zajmującym lokale komunalne w budynkach stanowiących współwłasność gminy gdzie powstały wspólnoty mieszkaniowe, pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia innego lokalu mieszkalnego spełniającego wymagania co najmniej takie same jakie powinien spełniać lokal zamienny – celem tego działania będzie racjonalizacja prywatyzacji zasobu mieszkaniowego. 

2/ weryfikacja umów najmu  i wypowiadanie ich najemcom, którzy mają zaspokojone potrzeby mieszkaniowe

3/ wdrażanie systemu wielopłaszczyznowej zamiany lokali mieszkalnych służącej do realizacji celów jakimi są:

     - racjonalne przeprowadzanie napraw i remontów lokali mieszkalnych poprzez

       dostarczanie lokali zamiennych najemcy w każdym przypadku gdy rodzaj

       naprawy lub remontu wymaga przeniesienia do lokalu zamiennego na czas jego

       trwania,

     - likwidacja dysproporcji pomiędzy powierzchnią lokali mieszkalnych zajmowanych

       przez lokatorów zasobów komunalnych, ilością osób w nich zamieszkałych

       a dochodami ich gospodarstw domowych i możliwościami bieżącego

       regulowania opłat związanych z najmem lokalu (czynsz, świadczenia)

     - zmniejszenie liczby dłużników i listy potencjalnych osób oczekujących na lokale

       socjalne.

4/ monitorowanie potrzeb lokalowych mieszkańców w związku z wypowiadaniem umów najmu lokali mieszkalnych w świetle art.11 ust.5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.

5/ opracowanie i bieżąca aktualizacja informatycznej bazy danych o mieszkaniowym zasobie stanowiącym własność Gminy Wodzisław Śląski.

6/ pozyskiwanie .zewnętrznych środków finansowych na budownictwo socjalne i komunalne.

UZASADNIENIE

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71 poz.733 z 2001r. z późn. zmianami) w art. 21 ust.1 pkt.1 nałożyła na gminy obowiązek uchwalenia przez radę gminy wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Program ten zawierać ma dane dotyczące wielkości i stanu technicznego zasobu gminy, określać potrzeby remontowe  i modernizację zasobu., przewidywać środki finansowe na utrzymanie tego zasobu a także określić politykę gminy w zakresie czynszów i sprzedaży lokali.

Ustalenia zawarte w wieloletnim programie stanowić mają podstawę do działania dla władz miasta w zakresie utrzymania i dalszego rozwoju zasobu mieszkaniowego.

Mając na uwadze zapisy ustawy zasadne jest podjęcie uchwały określającej wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wodzisław Śląski.